UPRAVLJANJE I ODRŽAVANJE ZGRADA
Upravljanje nekretninama je umijeće gospodarenja nekretninom s ciljem očuvanja i povećanja njezine vrijednosti. Pod nekretninom se podrazumijeva zgrada i zemljište koje pripada zgradi.
Upravljanje zgradama povezuje tehniku, ekonomiju, financije i pravo. Neposredni sudionici upravljanja su suvlasnici i upravitelj. Suvlasnici se brinu i odgovaraju za svoje vlasništvo, a izvršne poslove oko toga povjeravaju upravitelju kao nalogoprimcu. Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima određeno je da svaka zgrada mora imati upravitelja koji je registriran za tu djelatnost. Upravitelj upravlja zgradom, održava ju, prikuplja pričuvu za zgradu te obavlja i sve druge poslove koje mu povjere suvlasnici.
Osnovna pravila ponašanja suvlasnika i ostalih korisnika nekretnine (zakupci, najmoprimci) navedena su u Kućnom redu, a osnovni ugovor kojim se uređuju međusobni odnosi suvlasnika je Međuvlasnički ugovor.
PRIČUVA
Pričuva stambene zgrade je novčani fond suvlasnika zgrade iz kojeg se plaća zakonsko obavezno, nužno i drugo održavanje zgrade. Mjesečna uplata u pričuvu je zakonska obveza suvlasnika. Da bi suvlasnici imali mogućnost održavanja zgrade i plaćanja troškova (hitne intervencije, manji popravci, čišćenje, stubišna rasvjeta, dizala i sl.) plaća se pričuva u skladu s godišnjim programom upravljanja.
Svaki vlasnik posebnog dijela plaća pričuvu mjesečno. Odluku o iznosu pričuve donose suvlasnici većinom suvlasničkih udjela u zgradi, a ona ne može biti manja od 1,53 kn/m2, što je zakonski minimum. Visina pričuve se određuje za svaki stan posebno prema ukupnoj površini stana. Naplatu pričuve organizira i prikuplja upravitelj na žiro-račun zgrade, te ju raspoređuje prema potrebi sukladno Zakonu te odluci suvlasnika.
Iz pričuve se podmiruju svi obvezni troškovi zgrade te redovni i izvanredno održavanje zajedničkih dijelova i uređaja. Troškovi koji se plaćaju navedeni su u Zakonu i Uredbi Vlade RH. Suvlasnici mogu odlučiti da se plaćaju i drugi troškovi koji su vezani uz održavanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade.
UPRAVITELJ
Temeljem Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96), stekli su se uvjeti da se uz postojeće Gradsko stambeno komunalno gospodarstvo i druge pravne i fizičke osobe mogu baviti upravljanjem zgradama. Zakon propisuje da svaka zgrada mora imati sklopljen ugovor o upravljanju s nekim od ovlaštenih upravitelja. U slučaju da takav ugovor nije sklopljen, lokalna će uprava, a to je u našem slučaju grad Zagreb, imenovati prinudnog upravitelja.
Poslovi, prava i obveze upravitelja uređeni su Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima te pobliže, Ugovorom o upravljanju.
Sukladno Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, tvrtka ZAGREB ZGRADE d.o.o. putem godišnjeg programa upravljanja stambenim zgradama, planira sve radove koji su propisani važećim zakonima, a uvjet su za sigurnost funkcioniranja objekata, uređaja i opreme Vaše stambene zgrade.
OBVEZNI RADOVI
1. Kontrolni pregledi dimnjaka
Odluka o dimnjačarskoj službi Grada Zagreba propisuje način i rokove čišćenja dimovodnih objekata.
2. Dezinsekcija i deratizacija
Prema Zakonu o zaštiti pučanstva od zaraznih bolesti (NN 60/92), provodi se dezinsekcija i deratizacija kao obavezna
mjera zaštite od štetočina.
3. Dizalo
a) Mjesečni servis dizala se provodi prema Pravilniku o tehničkim normativima za dizala.
b) Godišnja kontrola dizala se provodi prema članku 304. Pravilnika o tehničkim normativima za dizala na električni pogon
(NN 55/96).
4. Nabava i servis protupožarne opreme i instalacija
Prema Zakonu o zaštiti od požara (NN 58/93), Pravilniku o sadržaju zaštite od požara i tehnoloških eksplozija te Pravilnika
o tehničkim normativima za hidrantsku mrežu za gašenje požara, provodimo nabavu i servis PP opreme i instalacija. Za
stambene zgrade nabavljamo PP aparate od 9 kg praha za gašenje.
5. Ispitivanje gromobranske instalacije
Sukladno odredbama Osnovnog zakona o izgradnji investicionih objekata, ispitivanje gromobranske instalacije na
stambenim zgradama provodimo jednom u 5 godina.
6. Ispitivanje plinske instalacije
Prema Zakonu o zapaljivim tekućinama i plinovima (NN 108/95) ispitivanje plinske instalacije na stambenim zgradama
provodimo jednom u 10 godina, i to od uličnog priključka do trošila u stanu.
7. Osiguranje zgrade
Temeljem Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima te Uredbe o održavanju stambenih zgrada, provodimo
osiguranje od požara i od odgovornosti kod najpovoljnijeg osiguravatelja.
NEOBVEZNI RADOVI
1. Čišćenje stubišta
Za naše klijente organiziramo najpovoljnije čišćenje stubišta i okoliša zgrade.
2. Stubišna rasvjeta
3. Uređenje vrta i okoliša
Stručni vrtlar će urediti vrt i okoliš zgrade po želji suvlasnika.
4. Ostali radovi
Iz fonda zajedničke pričuve se mogu plaćati i ostala roba i usluge kao:
– nabava i ugradnja zaštite za hidrante i protupožarne opreme,
– sredstva za čišćenje stubišta,
– sredstva za održavanje vrta i okoliša,
– izvođenje izljevnog mjesta za potrebe čišćenja stubišta, zalijevanje vrta,
– etažiranje zgrade,
– zamjena dotrajalih kanti ili kontejnera za smeće,
– sol, lopate i ostala oprema za čišćenje snijega